Raadsvoorstel - bestuursweb.nl

raadsvoorstel
Raadsvergadering: 2 februari 2010
Agendanummer:
Afdeling:
Ontwikkeling
Onderwerp:
Exploitatie
complex
Heupink
brandweerpost Ootmarsum
Aan de raad
Denekamp, 15 december 2009
i.c.
Voorstel
Instemmen met de exploitatieberekening van complex Heupink
Overwegingen
Op 6 mei 2009 heeft het college besloten om o.a. de brandweerpost Ootmarsum en de harmonie te
huisvesten in een deel van het pand van het complex Heupink. Voor het resterende deel van de
locatie zou een nader voorstel inzake voortzetting verhuur dan wel verkoop worden gedaan.
Sinds dit besluit zijn de inzichten van de brandweer in de huisvesting conform het oorspronkelijk
Programma gewijzigd. Bovendien is het verzoek gekomen om ook beroepspersoneel, dat nu nog in
het gemeentehuis te Denekamp is gehuisvest, onder te brengen in het nieuwe onderkomen. Reden
hiervoor is dat er een onderbezetting in Ootmarsum is op het onderdeel bevelvoerders en chauffeurs.
Met het overplaatsen van de beroepskrachten wordt tegemoet gekomen aan deze onderbezetting.
In november 2004 heeft de Raad haar instemming verleend voor de bouw van o.a. de brandweerpost
in Ootmarsum op grond van een Programma van Eisen (2004: totaal 451 m2 fno) en een bijbehorend
krediet beschikbaar gesteld (€ 561.922). Op basis van de ervaringen echter bij de nieuwe
brandweerpost in Weerselo en gewijzigde inzichten zou dit PvE herzien moeten worden, hetgeen zich
vertaalt in meer m2. En uiteraard levert de huisvesting van de beroepsbrandweer ook meer m2 op.
In het voorliggende ontwerp is tevens rekening gehouden met huisvesting van de harmonie. De
toiletten en de vergaderruimte worden in het ontwerp gezamenlijk gebruikt. In voorkomende gevallen
kan de brandweer een beroep doen op de harmonie voor het gebruik van de oefenruimte van de
harmonie. Naast de harmonie hebben ook andere gebruikers van de huidige Radboudzalen (onder
andere de muziekschool, EHBO en Kleinkoor Ootmarsum) de intentie uitgesproken mee te willen
verhuizen naar dit nieuwe onderkomen aan de Laagsestraat.
Conform het besluit van B&W (9 mei 2009) zijn de mogelijkheden van verkoop dan wel voortzetting
verhuur verder onderzocht. Met een potentiële koper zijn gesprekken gevoerd over de verkoop van de
rest van de locatie in één transactie. In mei 2009 heeft deze partij mondeling een bod gedaan dat
echter bij lange na niet in de buurt kwam van de benodigde opbrengst.
De huidige gebouwen op de locatie zijn tot eind 2010 verhuurd. Vanwege de wijziging in de
verhuursituatie moet het lopende huurcontract worden herzien. Op verzoek van de gemeente heeft
SBM Bouwmanagement intensief contact gehad met de huidige huurder Heupink & Bloemen Tabak BV
over voortzetting van de huur in de aangepaste situatie. Eind november heeft dhr. Bloemen
mondeling ingestemd met het herziene huurcontract. Hij is bereid het resterende deel van de
gebouwen voor een periode van 10 jaar te blijven huren om daarna te stoppen. De prijs per m2 vo
sluit aan op de raming van makelaar Snelder Zijlstra voor deze situatie.
Door de beoogde opstelling van brandweerpost c.a. is het mogelijk om het ‘achterste’ deel van het
gebouw te blijven verhuren. Gezien de onlosmakelijke verbinding van beide aspecten (functioneel,
financieel) is het van essentieel belang dat beide aspecten onderdeel uitmaken van dit alles
omvattende voorstel.
Op 1 december j.l. heeft de gemeente de subsidietoezegging van de provincie (reanimatie industrieel
erfgoed: € 25.000) ontvangen voor het opstellen van een transformatieplan voor onderhavig pand.
Ontw: ALu, coll:
2
Dit transformatieplan is een vereiste om in aanmerking te komen voor uitvoeringssubsidie (max.
€ 75.000). In de exploitatieberekening is wel rekening gehouden met de subsidiebijdrage van
€ 100.000.
Financiën
Zoals is aangegeven is op 6 mei 2009 door B&W besloten om in het pand van complex Heupink zowel
de plaatselijk harmonie alsmede de volledige brandweerpost Ootmarsum te huisvesten.
Hier op volgende zijn berekeningen gemaakt van de benodigde investeringen in het pand.
De investeringskosten staan geraamd in bijgaand exploitatieoverzicht en komen uit op € 1.100.000
(excl. Btw). Bij deze berekening, die taakstellend zijn, dienen de volgende opmerkingen te worden
geplaatst. In de investering is rekening gehouden met sloop van de toren van het pand. Deze kosten
worden hoger geraamd dan het meegenomen bedrag van € 25.000. Indien de bouwkosten van
€ 625.000 lager uitkomen wordt de toren gesloopt. Bij een tegenvallend bedrag zal de zal de tering
naar de nering worden gezet, hetgeen onder andere gevolgen kan hebben voor de sloop van de toren
en het ontwerp.
De sanering van het dak en verdere eenmalige onderhoudskosten aan het pand dienen binnen het
bedrag van € 100.000 te blijven.
Uitgaande van eerder beschikbaar gestelde middelen voor de nieuwbouw van de brandweerpost te
Ootmarsum, afgerond € 562.000 (waarvan reeds een deel van het krediet was aangewend ten
behoeve van allerlei advieskosten) viel al gauw op te maken dat er een aanzienlijk tekort zou
ontstaan. Inzet en creativiteit van alle afdelingen waren belangrijk om er financieel een kloppend en
aanvaardbaar verhaal van te maken, o.a.;
 De Harmonie draagt in de bouwkosten een bedrag van € 50.000 bij uit eigen middelen
 Door de provincie wordt een subsidiebedrag van € 100.000 bijgedragen in verband met een
transformatieplan van het huidige pand naar een multifunctioneel bedrijfspand.
 Het verschil tussen de huidige huuropbrengsten en de rentelast (ca. € 75.000) op het pand
zal eenmalig ingezet worden als extra dekking op de investeringslasten.
Door deze middelen zou het tekort alsnog een bedrag van € 365.000 bedragen. Om dit te kunnen
dekken is een extra bedrag van € 365.000 benodigd en dient dit uit de rentabiliteit te worden
terugverdiend. Uitgaande van de positie over 10 jaar (einde huurcontract met de huidige huurder) is
de investeringswaarde in het pand gesplitst in een waarde voor de grond en een waarde voor het
pand. Op de grondwaarde (9.657 m2 x € 100) hoeft niet te worden afgeschreven. Het waardedeel dat
over blijft voor het pand is becijferd op € 164.300.
De extra investering die benodigd is voor de nieuwbouw wordt bij deze toegerekende waarde (samen
€ 529.300) opgeteld en afgeschreven in 40 jaar.
Om dit te kunnen dekken moet er sprake zijn van een voldoende rentabiliteit. De onderhandelingen
met de huidige huurder hebben wel parten gespeeld in dit verhaal. De huuropbrengsten zijn gedaald
van € 126.000 naar € 75.000 in de komende 10 jaar. De ruimte aan de Harmonie wordt verhuurd voor
een bedrag van € 5.697 per jaar. Naast deze huurders wordt nog een deel van het pand voor opslag
aan de Welkoop verhuurd en een paar parkeerplaatsen aan de GIBO.
Uitgaande van de huuropbrengsten en de lasten uit de totale financiering voortvloeien zien we in het
eerste jaar een nadelig saldo. Door stijgende huuropbrengsten en dalende kosten loopt per saldo na
10 jaar het voordeel op tot een bedrag van € 18.773 voordelig en is de exploitatie dekkend.
De BTW over de kosten die betrekking hebben op de Harmonie is niet verhaalbaar. Over de exacte
omvang van het bedrag zijn wij in onderhandeling met de Belastingdienst.
Burgemeester en Wethouders van Dinkelland,
De secretaris,
De burgemeester,
Drs. A.B.A.M. Damer
Mr. R.S. Cazemier